2018年房屋抵押权终止的情形有哪些,不动产抵押

2019-09-13 06:52栏目:土地房产
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房屋抵押权终止的情形有法律的明确规定或者有当事人之间的约定两种情形。那么,2015年房屋抵押权终止的情形有哪些?在什么条件下房屋抵押权会终止?房屋抵押权终止有什么法律效力?

我们在日常生活中,可能会因为一些事情,会有需要资金的情况,但是身边有没有的话,我们可以通过抵押不动产或者其他昂贵的物品来获取资金,但是如果在抵押不动产后,由于一些事情发生了纠纷,那么就要通过法院诉讼来解决,那么不动产抵押合同诉讼法院受理时效是多久?下面就我大家解答一下。

一般说来,因下列原因之一者,房屋抵押权的效力发生终止:

一、抵押期限届满,抵押权并不随之消灭

1.房屋抵押期间届满。《担保法》虽对抵押期间未作规定,但《担保法》解释第12条对此作了回应:当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,对担保物权不生效力;在所担保的债权的诉讼时效结束后,担保权人在诉讼时效结束后的2年内行使担保物权的,人民法院应当予以支持。依此理解,担保物权不受其担保债权的时效的影响,对其限制的方式为2年的除斥期间,该期间从所担保的债权的时效完成之日起计算。当然,该解释仅规定2年的期间,对抵押权人的保护是不利的。

在房地产抵押贷款活动中,合同当事人对贷款期限的约定,少则几个月,多则10年、20年,金融部门有明确的规定,一般都是按规定订立。合同当事人对抵押期限的约定,如上所述,出现了多种形式,针对抵押合同中应载明的内容,国家《担保法》第三十九条的五项规定中,以及修改后的建设部《城市房地产抵押管理办法》第二十六条的十一项规定中,均未明确必须约定抵押期限的条款。对抵押期限与抵押权的存续的关系,最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十二条第一款规定:“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,对担保物权的存续不具有法律约束力”。在物权法的立法中,对抵押合同条款中约定抵押权存续期间的,也倾向于规定其为无效。这与保证合同中的期限有明显的不同,保证期限可以由当事人在合同中约定,也可以由法律规定,保证人仅在保证期间承担保证责任。在保证期间债权人未为请求时,保证期限届满,保证人的责任就会免除。抵押期限虽然也可以由当事人在抵押合同中双方自愿约定,但按现行法律规定,其约定期限的长短,对抵押权的存续并不起决定作用。

2.抵押人清偿主债务,主债权发生消灭。

有的学者有不同的观点,认为:抵押合同条款的签订,和其他合同一样,应遵循平等、自愿的原则,当事人采用何种担保方式,如何实现担保权利,完全由当事人自行决定,当事人自愿对抵押权约定有抵押期限,并规定抵押期限届满,抵押权随之消灭,应当允许和被认可。笔者认为:担保物权是在他人之物上设定的权利,其优先受偿权、物上请求权、追及权等效力可以在其权利有效存在的前提下发生作用,抵押权有明确的约定期限,或者法定期限,并规定其效力随期限的届满而消灭,有利于增强抵押权人的责任性。在规定期限内行使权利,有利于社会经济关系的稳定,有利于减少因他项权长期悬而未决对当事人的损害。

3.抵押房屋发生灭失,抵押权发生消灭。当抵押人以其他房屋替代时,则产生新的抵押权;当抵押房屋灭失为第三人所致,则抵押权人可取得赔偿代位权。

二、抵押权的诉讼时效有四年,逾期不予以保护

4.房屋抵押权因违反法律和行政法规的强制性规定而自始无效。

担保法对抵押权的诉讼时效未作特别规定,但如果抵押债权的长期存在,使抵押权永久处于有效状态,会产生许多不利因素,最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十二条第二款规定:“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后,担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的,人民法院应当予以支持”。由此可见,抵押权作为担保物权的事实诉讼时效有四年。反面解释:如果担保物权人在担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后二年以后行使担保物权的,人民法院将不予以支持。这里的不支持,不能理解为该担保物权的消灭,因为贷款债权的一般诉讼时效为二年,该时效的完成,仅发生贷款债权胜诉权丧失,其债权仍然存在,在以后的二年期间内,抵押权人提起诉讼的,仍可能获胜,即使抵押权超过时效,其权利已不能被保护,但由于国家对抵押权的存续期间没有法律规定,因而,登记机关也不能以此来推定抵押权的消灭。

5.房屋抵押权冈优先受偿权的实现而发生消灭。《城市房地产抵押管理办法》第41条规定:“经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产,协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”可见,房屋抵押权的实现方式不仅限于拍卖一种,也包括通过协商折价或变卖等方式。抵押权人处分抵押房屋时,它属于共有的或者出租的,应当书面通知共有人或承租人,他们在同等条件下,享有先买权。抵押权人的被担保的债权因处分抵押房屋而获得清偿后,房屋抵押权因实现而消灭。

抵押权超过时效后,一方面抵押权人再行使权利法院不能予以支持,抵押物被抵押人长期占有,另一方面抵押权又长期存在,占有人对抵押物负有保管的义务。对于抵押人长期占有抵押物,能否在达到一定时间,可归抵押人自由支配,我国现行立法对占有时效还未作出规定。《担保法》第五十一条规定:“抵押人的行为足以使抵押物价值减少的,抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时,抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值,或者提供与减少的价值相当的担保”。《城市房地产抵押管理办法》第三十六条规定“已作抵押的房地产,由抵押人占用与管理。抵押人在抵押房地产占用管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况”。类似上例行为,因时效的完成,抵押权人在得不到法院支持的情况下,要按规定监督抵押物状况或向抵押人要求恢复抵押物价值就显得困难。假如该单位所抵押的土地使用权又超过了土地使用权出让年限,依照[1997]国土局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》规定:“抵押出让土地使用权的,抵押权终止期限不得超过土地使用权出让终止期限”。之后抵押权人再行使权利就更无实际意义。

365小编为您整理了五种房屋抵押权终止的情形,希望您更多的了解房屋抵押权终止的有关内容。房屋抵押权终止,抵押双方的相关权利义务就会自动终止。

因为是因为当事人双方的民事造成的纠纷,所以如果在向当地法院提出诉讼时,首先要先确定该人民法院是否拥有该案件的管辖权,在上述的文章中也为大家解答了一些有关不动产抵押诉讼的信息,希望对大家有所帮助。

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